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绿地这一年尾，难过。

1

一场崩盘身后

绿地又爆火一把，由于一个公示。

11月17号，深圳前海天玑资产管理有限责任公司发过一份公示，她们和绿地商议后决策，取出24套公寓楼，以2.五万元的销售市场价格安装 投资者。

公示一出去，大伙儿一时有点儿懵：我国第六大房地产商，怎么和一个十八线资产管理企业搞在一起了？

这件事情得从2020年6月谈起。那时候，深圳前海天玑资产管理有限责任公司崩盘了，这个企业集团旗下的天玑绿地中央广场私募投资股票基金一期，近800个投资人的本钱与贷款利息均推迟兑现。

据壹房地产整理，天玑绿地中央广场私募投资股票基金一期，经营规模为两亿元，限期12个月。项目投资标底是绿地GIC成都市中央广场，新项目可售物业管理关键为高档类住宅公寓、办公楼和大中型购物广场。

她们的合作方式也有点儿意思——

“天玑付款一部分订金，以一万四千元的价格，拿到冷水公寓楼。天玑开展精装修后，再以2万二千元每平方米卖出。”

简言之，该笔项目投资赚的便是在其中的价差。

原本，天玑和投资者都认为它是一笔稳赢的做生意，谁成想，绿地这里出大事了——由于工程欠款，新项目停产了。

此刻，正逢天玑財富另一笔投资失败，资金链断裂摇摇欲坠，因此就那么崩盘了。

阔别几月份，总拖下来并不是方法，天玑和绿地一揣摩，就想到了用公寓楼抵账的方法，因此就拥有开始的那则公示。

而更有趣的是，据壹房地产信息，天玑和绿地是以2.五万元的销售市场价格安装 投资者，天玑给绿地签的承销合同书，是2.2万元/平方米的精装修。而彼此商议好用来赔偿投资者，确是价格1.五万的毛胚房。

这个时候还惦记着玩招数撸羊毛，简直鸡贼啊。

唯一幸运的是，管控层立即劝阻了这一良退计划方案，这800投资人才不会出血又落泪。

但比这种投资人更焦虑情绪的，或许是身后的绿地。

2

负债与红线

让绿地难堪的，不止是一场崩盘。

10月28日，网易房产成都市频道栏目发表了一篇名叫《绿地，请付款》的文章内容，被借款的成都市智取文化传媒有限责任公司（成都市智取），向绿地集团公司西北业务部属下的2家企业公布催收。网络喷子第一次眼界了一种新的催收方法——

做广告催收。

天眼查材料显示信息，这2家企业分别是绿地集团公司贵阳市云朵房地产公司（贵阳市云朵）和绿地集团公司贵阳市绿贵房产公司（贵阳市绿贵），全是发售房企绿地控投集团旗下的国有独资企业。

▲材料来源于天眼查

但是，和先前的高楼大厦停产、新项目烂尾楼、消费者维权蜂起、桃色新闻对比，广告宣传追债对绿地而言，好像谈不上哪些重要新闻。

但这一系列看起来荒谬的恶性事件身后，绿地的负债冰川早已露出水面。

近年来，“三道红线”构造柱，房企都戴上金箍，提心吊胆想把负债降下去。但绿地却在“乘势而上”——

截止今年9月30日，绿地控投的净负债率是183%，较2019年三季度提高了10个点，较2019年后期升高27个点，较2020年半年报期也提高了3个点。

除此之外，绿地财务报表还显示信息，去除预收款项后的财产负债率是82.4%，相对性于同期相比升高0.9个点，并且遥远超出70%的安全性预设值。

现钱短贷比标值为0.69，虽然较2020年中后期0.65的水准而言略微提高，但离1之上的安全地带依然很远。

这也代表着，绿地仍然紧紧踩着“三道红线”。

罗马不是一天完工的，绿地的负债也不是一天拿来的。

年度报告数据信息显示信息，近些年，绿地负债率一直保持在上位，2016-2019年各自为89.43%、88.99%、89.49%和88.53%。

2019年，绿地控投去除应收帐款后负债率做到82.81%，是当初营业收入超千亿元的A股发售房企中，唯一一家去除应收帐款后财产负债率依然超出80%的房企。

另外，在2019年营业收入过千亿元的房企中，绿地还造就了一个纪录——

唯一一家持续五年净负债率都会100%之上的房企。

在2019年年末，绿地的总计负债乃至超出了1万亿。要了解，当期上海政府的负债账户余额也才5722.一亿，绿地的负债经营规模是上海政府的近二倍！

高新企业的负债产生的立即結果是，绿地的现金流量极其处于被动。年半年报显示信息，绿地息税前利润负债总金额超2400亿，对比2019年末提升16%，净负债率达到113%。

此外，绿地集团公司账目现钱仅有872亿，而短期内负债317亿，一年内期满的非流动性负债达到879亿，别的流动性负债100亿。

短期内偿还债务工作压力，确实非常大。

3

负债为何降不出来

今年初，绿地掌舵者张玉良在新闻媒体眼前表态发言：

“针对大型企业而言，降一个点都很不易。”

“大家已经积极减少负债，完成有品质的发展趋势。”

现如今，今年已近尾声，绿地的财产负债率，不但沒有降，反倒涨得高些了。

绿地的负债，确实那么难降吗？

立即对你说回答，是的。原因无他——赚的很少，花的却许多。

早在2018年，绿地干了新一轮战略发展规划，立过了一个flag——

将来三年，房地产业将保证 年销量5000亿元之上。

但抽脸来的措不及防，2019年绿地仅完成合同书市场销售额度3880亿元，比2018年同期增长仅0.1%。是其本年度销售目标的77.6%。

一样，在2020年，依照现阶段的状况，是否可以使做到2019年的销售总额還是一个未知量。

去化难，资金回笼就难，它是绿地降负债道上较大 的绊脚石。

房屋难卖的另一边，绿地掏钱的节奏感却沒有减慢。

10月26号夜间绿地公布的三季报显示信息，前三季度，绿地总计获得新项目77个，利益土地面积约1053.三十万平方米，虽然比同期相比降低了五个，但在肺炎疫情下，那样的拿地节奏感也算很聚集了。

一个更經典的事例是，8月13日——报名参加完北京市那一场大会以后的第二天，绿地转头就在武汉豪掷164.三亿元一口气拿到武汉黄陂临空经济区的7宗地快。

它是武汉市迄今为止一次供地经营规模较大 的新项目，预估总投资约——

500亿元。

要了解，中报上，截止2020年6月30日，绿地期终现钱及现金等价物账户余额仅有：

751.8亿。

只有说，这很绿地。

若按这一节奏感，绿地的负债率能降下去，才非常值得怪异。

4

序幕

做为头顶部房企，绿地经历叱诧风云的高光时刻，以前一度完爆房地产名人老大哥万科地产，走上了领域顶峰。

但少有些人了解，绿地兴起的密秘，就藏在它的宣传口号里——

做政府部门想干的事。

腾讯房产曾直接了当地说过，更是“借助国有资本情况，走接近政府部门的路面，让绿地可以根据与政府部门协作的方法，取得很多廉价土地资源。”

年半年报显示信息，上半年度绿地总计获得的59个新项目中，增加新项目的均值楼盘价格是2935元/平米。而此外，同一人才梯队房企的融侨和保利地产，拿地的均值楼盘价格各自为5737块和5802元。

但降低成本一样是要付出应有的代价的，那便是商业房产——与政府部门的土地资源项目合作，通常包括住房、商业服务、企业办公等好几个商圈。而商业房产，刚好是绿地去化的较大 摩擦阻力。

有一句话，一样适用现如今的绿地——

全部运势赠予的礼品，都早就在暗地里标好啦价钱。

三道红线、房住不炒、聚集管控早已精兵来犯，绿地的年尾，也许会过得很艰辛！

冬季早已来啦，下一个春季，却还太远。

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